Sfratto: Una corsa ad ostacoli

Terminato il boom immobiliare dei primi anni duemila il mercato immobiliare italiano è entrato in una fase di crisi da cui non riesce ad uscire in nessun modo.

Una delle cause di questa crisi è determinata sicuramente dallo scarso appeal del mattone italiano come forma di investimento.

A cosa è dovuta la bassa appetibilità del settore immobiliare italiano? Le ragioni sono molte, curva demografica discendente, stagnazione del PIL, altissima tassazione.

Una ragione ulteriore, spesso trascurata dagli economisti, è da ricercarsi nei lunghissimi tempi necessari ad effettuare uno sfratto per morosità.

Davanti agli infiniti cavilli che tutelano l’inquilino moroso la domanda sorge spontanea: ma le legge tutela il moroso oppure il proprietario?

Gli operatori del settore sono concordi nel segnalare le inefficienze della procedura e nel richiedere profonde modifiche, scopriamo quali sono.

Preliminarmente andrebbe effettuata una profonda detassazione della materia, eliminando i numerosi bolli che attualmente gravano sul proprietario che avvia la procedura di sfratto.

Per convincersi di tale necessità basti pensare che ad oggi i costi vivi di una procedura di sfratto ammontano a 600-700 €.

Vista l’entità della tassazione che grava sulla proprietà immobiliare, la tutela della proprietà dovrebbe avvenire in maniera gratuita.

In secondo luogo andrebbero modificate le modalità di notifica dell’intimazione di sfratto, riducendo il numero degli atti da notificare che dovrebbero passare da cinque a due.

Di particolare e lampante inutilità è l’invio dell’avviso effettuato ai sensi dell’art. 660 c.p.c..

Inoltre la notifica dell’intimazione di sfratto dovrebbe avvenire mediante affissione di un avviso sulla porta dell’immobile da liberare.

Questa modalità di notifica risolverebbe tutti i problemi connessi all’irreperibilità dell’inquilino.

Ulteriore modifica dovrebbe riguardare il potere discrezionale del Giudice circa la concessione del termine di grazia e del termine di rilascio dell’immobile.

Il termine di grazia dovrebbe essere accordato dal Giudice per un massimo di cinquanta giorni (attualmente 90) e con la possibilità per il Giudice di concederlo solo qualora l’inquilino moroso paghi almeno una parte della morosità al momento della richiesta.

Dopo l’avvenuta convalida dello sfratto da parte del Giudice la procedura esecutiva dovrebbe procedere d’ufficio.

In particolare andrebbe soppresso l’atto di precetto per rilascio che di fatto è un inutile duplicato del preavviso di rilascio e comporta la necessità di effettuare una notifica in più.

E’ appena il caso di precisare che la mancata notifica di ciascun atto blocca la procedura.

A seguito della notifica del preavviso di rilascio l’ufficiale giudiziario dovrebbe liberare immediatamente l’immobile.

Apportando queste modifiche, la procedura di sfratto avrebbe una durata massima complessiva di quattro mesi, che diventerebbero sei qualora venisse concesso il termine di grazia.

Dovrebbe essere infine agevolato il recupero delle mensilità di affitto non pagate.

In tale direzione sarebbe fondamentale l’eliminazione dell’imposta di registro che grava sui decreti ingiuntivi emessi all’esito della convalida dello sfratto per morosità.

Queste modifiche normative sicuramente restituirebbero un po’ di appeal al settore immobiliare italiano.